儲けの仕組み 新築マンション編

こんばんは。Wakです。皆様毎日お疲れ様です。

今日から新たなシリーズとして業界の儲けの仕組みをお伝えしようと思います。Wakはアルバイトやインターン経験が豊富でしてそこで知り得た情報が豊富です。また自分の業界以外の方と話すのが好きなこともあり興味本位で色々と調べております。それでは本日もよろしくお願いします。投資判断軸についても書かさせていただきます。

1:新築マンションの購入代金の内訳

さて皆さんが5,000万円のマンションを購入したとします。土地代、建築代、それ以外の諸費用だいたいどれくらいの内訳がご存知ですか？土地代はその時勢の変動があるものの、だいたい土地代が1,500万円、建築代が2,500万円、諸費用が1,000万円です。ここできになるものがあると思いますがそれは何でしょう。

そう、それは諸費用の1,000万円です。これをさらにブレイクダウンして見ましょう。この諸費用とはマンション販売会社のコスト（つまり従業員の給料や経費）、広告費、販売費です。新築マンションはCMを流したり、高級なチラシをばらまいたりしていますよね。モデルルームを建築するのにもかなりのコストがかかります。行った事がある方は分かると思いますが、かなり綺麗ですよね。すぐにでも暮らせるくらいのクオリティです。また来場特典として牛肉がもらえたり、名店のケーキが送られてきたり、商品券が配られたりと相当です。また家具が一部サービスされたり、割引があることもしばしばです。

ここまでくるともう皆さんおわかりですね笑。これらの費用は全て新築で購入する方々が負担することになります。理論上は新築マンションを購入した後の価値としては、純粋に諸費用が全て剥がれ落ちることになりますので、先の5,000万円のマンションの場合は諸費用1,000万円がなくなりますので、4,000万円の価値になる訳です。

2:諸費用を取り戻せるのか？

1で述べたケースの場合、投資対象で新築マンションを購入するのは相当なリスクとなります。20%を占める諸費用が無価値となる訳ですから、4,000万円の価値になる訳です。これを元手の5,000万円まで上がることを考えると1,000➗4,000=25%ということになります。25％ですよ！　ご存知のように不動産は減価償却がありますのでこれらの影響を踏まえて25%の資産価値向上を狙うのは相当タフな訳です。

バブル期であればまだしも現在のGDP成長率(プラスに効く分)と減価償却（マイナスに効く分）の比率を考えるとほぼ回収不可能と言えます。

実際に新築マンションを不動産会社から購入し回収することはまず無理でしょう。はじめから投資物件として、建築会社に直接発注するならまだ可能性はあると思います。

 3:何故投資物件として新築マンションを買う人が絶えないのか？

いつの時代も投資を失敗する人というのは多くいるものです。結局は勉強が足りないという一言につきます。この記事を読んでくださっている方はここまで読むだけで、相当無理な投資案件だということが容易に想像できるはずです。やはり投資する際には石橋を叩きまくって、翌日再度叩きまくって、一歩ずつ渡るくらいの慎重さが必要なのです。無知である、無学であるということは時に身を滅ぼすリスクがあります。

服や海外旅行はいくつも他と比較して1円でも安いものを選ぶのに、投資になった瞬間に経験不足であるにもかかわらず、甘い判断をしてしまうのです。具体的な投資回収式をエクセルで想定すること、そもそもその業界に関する徹底的な勉強をすることが必要不可欠なのです。

楽に稼げるといことはあり得ません。この新築という意味ではマンションだけでなく、新車にも同じことが言えます。買った瞬間に2〜3割資産価値が落ちるものは要注意です。

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